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05.12.2017

Altlasten bekannt, aber nicht offenbart ?

Liebe Leser,
wollen Sie ein Haus verkaufen und sind Ihnen Mängel bekannt, sollten Sie diese offenbaren. Denn der Käufer wird sie später ohnehin feststellen. So wie in diesem Fall des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 21.07.2017, Az. V ZR 250/15).
Es ging um den Kaufvertrag über einen Gewerbepark, der mit mehreren Gebäuden bebaut war. Im Kaufvertrag wurde die Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen, mit Ausnahme für Vorsatz oder Arglist. Der Verkäufer wusste jedoch, dass auf den Grundstücken in den 1960er bis 80er Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Der Käufer verlangte, nachdem ihm der Verdacht auf Altlasten bekannt wurde, die Wertdifferenz zwischen dem Kaufobjekt in mangelfreiem und in mangelbehaftetem Zustand. Es ging um fast 1 Million €.
Die Klage war zu Recht erfolgt. Es musste davon ausgegangen werden, dass die frühere Nutzung der Grundstücke objektiv einen Altlastenverdacht und damit einen Sachmangel darstellt. Zwar ist nicht jedes Grundstück, dessen Nutzung als Industriegelände schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen. Anders sieht es aber aus, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet, wie etwa bei einer ehemaligen „wilden Müllkippe" oder einer Tankstelle. Auch die Nutzung eines Grundstücks als Werksdeponie in den sechziger und siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts ohne anschließend durchgeführte Entsorgung stellt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar, weil immer die Möglichkeit besteht, dass auf ihr auch Abfälle gelagert wurden, die wegen ihrer chemischen Zusammensetzung eine besondere Gefahr darstellen.
Also: Verschweigt der Verkäufer eines Grundstücks einen Altlastenverdacht durch eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, handelt er arglistig.
Mit freundlichen Grüßen
Arno Schrader,
Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und WEG-Recht
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